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¿Cómo es la estructura de un condominio?
Como mencione en el artículo 11 Tips para seleccionar un administrador de condominios, la administración de comunidades requiere de una serie de decisiones que se proyectarán en el tiempo.
La figura de un condominio es muy abstracta y poco común, trataré de ilustrar lo más simple posible que es un condominio. Los condominios no son empresas, pero funcionan como tales, pagan facturas, compran bienes, firman contratos de mantenciones, reparan maquinas, compran repuestos, contratan personal, pagan remuneraciones, leyes sociales y finiquitos, cuentan con un administrador. No tributan ni llevan contabilidad. Para aumentar aún más la extraña figura, se puede dar que los empleados ganen más que su jefatura, lo empleados se pueden sindicalizar. Tienen Rut, pero no inicio de actividades. No perciben lucro, y de hacerlo deben tributar IVA.
Los condominios están afectos a problemas tributarios, SII frente a cualquier incumplimiento multa, si las leyes sociales se pagan desfasadas previred aplica una multa sobre $100.000.- inapelable, pues hay que ir a cada AFP, INP, isapre, mutual y caja de compensación a solicitar rebaja en la multa….Tampoco hay rebaja online como si lo hace SII.
Los condominios están sujetos a leyes específicas, como es la 19537 de copropiedad inmobiliaria: La ley de seguridad por los conserjes, en caso de que el conserje no cuente con curso OS10, o sin credencial o sin directiva de seguridad la multa parte en $4.000.000.– por empleado y puede superar los $20.000.000.–
La ley de urbanismo, la ley de ascensores, múltiples decretos y a lo que se suman las ordenanzas municipales. Si tuviéramos que hacer un paralelo con el mundo comercial, los condominios se parecen a una mezcla entre una sociedad anónima y una fundación. El directorio sería el comité de administración, los accionistas los propietarios y el gerente general el administrador.
Explicada la intrincada y compleja estructura de un condominio, el administrador debe tener claridad en lo que está haciendo, de no ser así puede llevar al condominio al despeñadero y lo que es peor sin saberlo… Te recomiendo leer este artículo Cómo administrar un condominio en 13 pasos
¿Qué es un comité de administración.?
Un comité de administración es un organismo legal compuesto por propietarios del condominio, deben cumplir requisitos para pertenecer; ser propietario, cónyuge de un propietario o representante legal de una empresa que tenga alguna unidad o unidades en el condominio, deben estar al día en sus gastos comunes.
El comité se constituye en asamblea ordinaria y se destituye en asamblea extraordinaria. Sus cargos tienen un límite de tres años. Y pueden ser reelegidos sin límite. El comité de administración tiene las mismas atribuciones que los vecinos reunidos en asamblea. Es un cargo sin remuneración, aun cuando, los propietarios reunidos en asamblea pueden acordar algún tipo de remuneración.
Como vemos pertenecer a un comité de administración es fácil y lo puede integrar cualquiera, que cumpla con los requisitos. Hay responsabilidades legales para sus miembros y en especial para su presidente.
¿Cualquiera puede ser parte del comité?
En mi opinión una falencia en la ley de copropiedad corresponde a que cualquier persona que cumpla con los requisitos puede pertenecer al comité, como consecuencia a los administradores nos toca interactuar con comités compuestos a veces por dueñas de casa, jubilados, personas con problemas psicológicos, sin ningún tipo de experiencia y por el otro lado contadores, abogados, ingenieros que según comentan es como si vinieran de haber trabajado en la NASA. Esta mixtura crea un grupo dispar, los que cuentan con un grado educacional menor, se sienten disminuidos no siempre opinan o las decisiones se cargan haca el otro lado.
Considero que los comités de administración debido a su importancia, deberían ser un grupo de personas homogéneo en lo que a conocimientos se refiere, además deberían manejar un conocimiento básico de la ley de copropiedad. Siempre debe primar el respeto.
¿Pero qué hace el comité, cuál es su función?
El comité de administración es el ente que representa a los propietarios del condominio, y es el nexo entre los residentes y el administrador. La principal función es fiscalizar al administrador.
En Cómo administrar condominios, tenemos el curso gratuito para comités de administración, en él se ilustra todo lo relacionado su función y se entregan datos desde la experiencia.
Ver artículo Lo que debes saber del comité de administración.
13 Tips y 12 recomendaciones que ningún comité se puede perder.
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