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A que se exponen los deudores de los gastos comunes

 
Cambiar al administrador del condominio ¿o apoyarse con asesoría externa?
 
 
 

Cuando se toma la decisión de vivir en comunidad, el residente se somete a la ley de copropiedad. Cumplir con el pago de los gastos comunes pasa a ser una de las obligaciones del copropietario.

La ley de copropiedad

Artículo 31.- El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la presente ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes, al fondo común de reserva, junto con los intereses y multas que adeudare a la fecha. 

Artículo 32.- Los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. 
Deducida la acción ejecutiva, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio.
En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se hará personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.

¿Merito Ejecutivo?

El mérito ejecutivo es la cualidad o capacidad que tiene un documento o título para ejecutar judicialmente a un deudor, obligándolo a cumplir con la obligación contenida en el documento.

Esto significa, en pocas palabras que el deudor de gastos comunes podrá ser demandado, el juicio contempla el embargo de sus bienes.

Si el deudor es propietario o arrendatario, ¿se procederá del mismo modo?.

El responsable siempre será el propietario, en caso de ser arrendatario, se aconseja que la administración tome contacto con el dueño de la unidad. El administrador debe comunicar la deuda que mantiene su arrendatario, solicitándole que se ponga al día, al ser el contrato de arrendamiento un contrato entre privados, el administrador solo podrá solicitar al arrendador que de por terminado el contrato de arriendo, indicándole su responsabilidad legal sobre la deuda de gastos comunes.

La ley autoriza la suspensión de la energía eléctrica a morosos.

El administrador deberá solicitar la suspensión del servicio a la empresa eléctrica que entrega el servicio, a menos que cuente con los medios para realizar el corte.

Artículo 34.-

En caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos de que trata este Título y, a causa de esto, se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros que regula esta ley, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento.

Artículo 35.-

El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos.

Artículo 37.-

Todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios, inhabilidades y apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de los referidos gastos, se hará extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva.

Como se puede entender de la norma, la sanción de no pago de gastos comunes dependerá de lo establecido en el reglamento de copropiedad o bien la norma general, que es el 50% del interés corriente bancario (según define el artículo Nº7 de la ley de copropiedad). Si el reglamento de copropiedad se establecen multas por mora en gastos comunes, estas son ilegales, ya que la ley define solo la aplicabilidad del interés por mora.

Ademas del suministro electrico la ley autoriza el corte de otros sumnistros:

Artículo 20.- 9)

Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

¿Qué servicios pueden suspender el administrador?

A los deudores de tres o más meses de gastos comunes:

  1. Suspender energía eléctrica (el administrador debe solicitar la suspensión a la empresa electrica)
  2. Corte de la calefacción.
  3. Corte de internet (el administrador debe solicitar la suspensión a la empresa que suministra el servicio)
  4. Corte de Teléfono (el administrador debe solicitar la suspensión a la empresa que suministra el servicio)
  5. TV cable (el administrador debe solicitar la suspensión a la empresa que suministra el servicio)

La ley indica cualquier servicio de telecomunicaciones.

Articulo Nº20 

9) Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.


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