¿Burbuja inmobiliaria en Chile?

Últimamente en el mercado inmobiliario los precios suben sin parar. De hecho, en departamentos, el valor del metro cuadrado promedio en la Región Metropolitana que se situaba en 66,3 UF a inicios del 2017, durante el primer trimestre del presente año se ubica en los 68,4 UF, un alza del 3,2%, que no es poco, considerando que los valores vienen incrementándose con fuerza desde hace varios años.

Ha sido tema de discusión si estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria, con el fresco recuerdo que tenemos de lo ocurrido en EEUU hace diez años. En todo este período, no veía distorsiones, ya que el mercado ha seguido activo, con precios de los arriendos muy estables a pesar de la desaceleración económica, una mayor demanda por el aumento de la inmigración, el aumento del IVA a la construcción, sumado a situaciones puntuales de algunas comunas como cambios del plano regulador y las líneas del metro, factores que explican de buena forma, la solidez del mercado inmobiliario.

El riesgo financiero

Sin embargo, coincido con la visión del Banco Central de Chile respecto al riesgo financiero actual, que tiene relación con el mercado inmobiliario y que ha sido destacado en el último Informe de Estabilidad Financiera. Actualmente, cerca del 30% de los deudores, tiene más de dos créditos hipotecarios, lo que demuestra el interés de las personas que desde hace varios años, se han volcado a invertir en propiedades, precisamente atraídos por el fuerte aumento de los precios. Hace algunos años este porcentaje era de un 20%, lo que sumado a que muchas personas han comprado bastante más de dos propiedades, aprovechando la deuda bancaria por un lado y la deuda en mutuarias por otro (no existe un registro unificado), provocando un incremento significativo en la deuda de las personas.

Cuando los precios van en aumento, hay demanda por arriendos y en muchos casos en la Región Metropolitana, el monto del alquiler supera el valor del dividendo. No obstante, cuando hay una crisis como una recesión, la demanda por arriendos cae, aumenta la vacancia y en ese período una persona que tenga cinco propiedades puede que no alcance a cubrir el valor de los dividendos, lo que generaría la necesidad de desprenderse de alguna propiedad, aumentando la oferta y provocando una caída en los precios.

Los inversionistas tienen mala memoria y constantemente van cazando oportunidades, pero como ocurrió con los tulipanes hace cientos de años, con la burbuja tecnológica en los inicios del 2000, la crisis subprime en EEUU o más recientemente con el desplome del bitcoin, nada sube para siempre. Sigo pensando que no estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria, pero cada día estamos más cerca.

FUENTE: Publimetro.cl

¿Cómo se ve el futuro?

En la actualidad los precios de las viviendas se han incrementado, a lo que se suma el aumento en el riesgo crediticio, el aumento en el mínimo del pie de parte de los bancos, la reducción del plazo del crédito hipotecario y las mayores tasas de interés. Todo esto genera la tormenta perfecta dejando fuera de opciones de compra a muchas personas.

¿Pero estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria?

Claramente no, la suma de factores actuales han generado una reducción de la demanda de compra por no calificar para un crédito hipotecario, pero la demanda esta latente, siendo el aumento del costo del crédito es el factor preponderante.

En la actualidad los inversionistas incluso pueden com

prar a un menor precio pero solo al contado. Se redujo la compra de viviendas por crédito hipotecario, pero aumento por pago contado. Por otra parte, aumento la demanda por arriendos debido a que las personas no califican para comprar, lo que elevo los precios de estos en más de un 10% de un año a otro.

La proyección no es halagüeña

Se pronostica una nueva alza en la tasa de interés, y el 2022 se proyecta como un año difícil económicamente con la sombra de una recesión mundial. Pensando en el 2024 y 2025 podríamos proyectar una mejora en las condiciones crediticias lo que impulsaría nuevamente las compras de viviendas.

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Luis Vallejos Kauer 
Administrador Senior