El 05 de diciembre de 1997, se promulga la ley de copropiedad 19537 y se publica el 16 de diciembre de 1997. Han transcurrido más de 25 años y se hacía impostergable introducir cambios y mejoras a la ley. Cambios a la ley de copropiedad inmobiliaria 19537
Junto a agrupaciones como los gremios, estudios jurídicos, casas de software y un programa radial del rubro, se creó copropiedad en acción, una agrupación que por primera vez condensa las inquietudes relacionadas con la ley y su influencia en las comunidades.
Esta agrupación se reunió con el presidente de la comisión de vivienda de ese entonces don Gonzalo Winter. Quien tomo nota de las sugerencias las cuales fueron integradas a las modificaciones y mejoras de la ley.
Actualmente, la ley está cerca de ver la luz, y se espera que en cuestión de meses sean promulgadas y publicadas sus modificaciones.
Una de las principales modificaciones de la actual ley de copropiedad inmobiliaria,
es la creación de un Registro Nacional de Administradores de condominios, a cargo del Ministerio de Vivienda (Minvu), siendo las seremis Minvu los organismos encargados de resolver las reclamaciones contra los administradores.
Las comunidades podrán denunciar un mal accionar del administrador, también se podrá consultar en el registro por un administrador, por ejemplo si la comunidad está buscando un nuevo administrador.
El registro guardará un histórico de quienes lo integran, contempla multas y sanciones que incluso pueden llegar a la suspensión del administrador, quien no podrá administrar comunidades hasta que sea levantada la suspensión.
Propuesta para la aprobación de la comisión mixta. Boletín N° 11.540-14 – 13-08-2021
Artículo 84 (inciso segundo).- Para el caso de los administradores a título oneroso, deberán cumplir además con los siguientes requisitos de inscripción:
- Haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios, que haya sido impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, u organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo, o bien, contar con certificación de competencia laboral otorgada por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales, Chile Valora, conforme a lo dispuesto en la Ley N° 20.267. El reglamento referido en el artículo 86 precisará, a partir de las funciones que esta ley asigna a los administradores, las competencias mínimas necesarias para ejercer dicho cargo, así como la forma en que debe acreditarse el cumplimiento de este requisito, ya sea por los nuevos administradores o por quienes desempeñan tal función desde antes de la publicación de esta ley. Dicha reglamentación deberá incluir, al menos, el conocimiento de las normas y procedimientos básicos relacionados con:
- i) el plan de emergencia, la contratación de seguros y demás preceptos sobre seguridad del condominio y mantención de sus instalaciones; ii) la normativa laboral y previsional aplicable al personal del condominio; iii) la rendición de cuentas y el cobro de gastos comunes y demás obligaciones económicas; y iv) las fórmulas de resolución de conflictos.
Propuesta para la aprobación de la comisión mixta. Boletín N° 11.540-14 – 13-08-2021
Artículo 2° transitorio.-
Desde la publicación de la ley y hasta la entrada en vigencia del reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios, podrán continuar desempeñándose como administradores aquellas personas que se encontraban ejerciendo tal función y que, además, acrediten una antigüedad mínima de tres meses en el cargo.
Una vez que entre en vigencia el Registro Nacional de Administradores de Condominios, podrán inscribirse en él y desempeñarse como administradores todas aquellas personas que acrediten el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 84.
Los administradores señalados en el inciso primero de este artículo tendrán un plazo de dieciocho meses para acreditar la aprobación de un curso de capacitación u obtener la certificación de competencia laboral referidos en el numeral 2 del inciso segundo del artículo 84, sin perjuicio del cumplimiento de los demás requisitos establecidos en dicho artículo. Si transcurrido dicho plazo no se han inscrito en el Registro Nacional, se entenderán inhabilitados para continuar desempeñando el cargo de administrador.
Otra importante mejora es precisamente de administración, se plantea constituir subadministraciones,
las cuales serán obligatorias para aquellos condominios que superen las 200 viviendas.
Propuesta para la aprobación de la comisión mixta. Boletín N° 11.540-14 – 13-08-2021
Artículo 2°.- Para los efectos de esta ley se entenderá por:
7) Subadministración: sistema de administración de un sector del condominio, respecto del cual sus copropietarios se encuentran facultados para adoptar decisiones y efectuar acciones relacionadas únicamente con el uso, administración y mantención de los bienes y servicios comunes que corresponden exclusivamente a dicho sector, sin recurrir a la decisión de la copropiedad en su conjunto.
Artículo 23 (inciso primero).- El reglamento de copropiedad o la asamblea podrán establecer subadministraciones dentro de un mismo condominio. Para estos efectos, la porción del condominio correspondiente a cada subadministración deberá constar en un plano complementario de aquel a que se refiere el artículo 49.
Artículo 23 (incisos segundo a quinto).- La subadministración tendrá por único objeto velar por el adecuado uso, administración y mantención de los bienes y servicios comunes que le corresponden exclusivamente a dicho sector, pudiendo decidir y efectuar acciones directas para ello, sin recurrir a la decisión de la copropiedad en su conjunto. Sin perjuicio de lo anterior, el reglamento de copropiedad o, en su defecto, el acta de constitución de la subadministración, deberá especificar las funciones y materias que podrán ser asumidas por cada sector, con el objeto de resguardar que las decisiones o medidas que éstos adopten no afecten a la copropiedad en su conjunto.
Los copropietarios que formen parte de la subadministración adoptarán sus decisiones en asamblea.
En cuanto al comité de administración, la asamblea de copropietarios del condominio podrá acordar que únicamente exista uno para toda la copropiedad, o bien, que cada sector tenga, adicionalmente, su propio subcomité. Tanto en uno como en otro caso, el comité de administración del condominio deberá estar conformado por, al menos, un representante de cada uno de los sectores en que se divide el condominio. Los subcomités de administración deberán respetar las instrucciones que les imparta el comité de administración del condominio, respecto de los bienes y servicios comunes de la copropiedad en su conjunto; así como las instrucciones que le imparta la asamblea de copropietarios del respectivo sector, respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes que estén bajo su competencia, conforme a lo señalado en el inciso segundo.
En cuanto a las labores que esta ley asigna al administrador, éstas podrán ser ejercidas en cada sector por el administrador general del condominio o por una persona especialmente designada al efecto, denominado subadministrador, quien deberá cumplir con los mismos requisitos establecidos por esta ley para el administrador. Los subadministradores deberán ejercer sus funciones respetando las instrucciones que les imparta el administrador general del condominio o el comité de administración, respecto de los bienes y servicios comunes de la copropiedad en su conjunto; así como las instrucciones que les imparta el subcomité de administración del respectivo sector, respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes que estén bajo su competencia, conforme a lo señalado en el inciso segundo.
Otra novedad establece que los miembros del comité de administración podrán acceder a descuentos en los gastos comunes, a manera de retribución. Actualmente, estos ejercen sin ninguna remuneración. Este punto deberá ser revisado en su forma, debido a que la tabla de cobro de alícuotas no puede romperse y siempre debe recaudar el 100%. La solución es simple que los integrantes del comité emitan una boleta de honorarios o talvez un recibo de dinero, así este ítem se cobra en el GGCC como cualquier otro, la comunidad paga al integrante del comité por sus servicios como cualquier proveedor.
El proyecto de ley también abarca aspectos como los reglamentos de copropiedad,
con el propósito de poner fin a discriminaciones a residentes de edificios y condominios. Por ejemplo, no podrán incorporarse disposiciones que prohíban la tenencia de mascotas o que vulneren la Ley contra la Discriminación.
Otra importante modificación corresponde a poder realizar asambleas vía telemática,
lo primero simplifica las citaciones de asambleas, mediante correo electrónico, quórum de constitución y de aprobación de los acuerdos. Además, se podrá participar vía telemática. Estas modificaciones buscan actualizar la normativa a los tiempos actuales, permitiendo la utilización de sistemas digitales por sobre la necesidad presencial del copropietario o residente. También se crea un registro de correos electrónicos y de domicilios de los copropietarios.
Otra importante mejora establece la posibilidad de que los morosos puedan celebrar convenios de pago con el administrador,
buscando así, que la persona se ponga al día y que no se deba incurrir en cortes de servicios básicos. En relación con las deudas de gastos comunes, los copropietarios previamente vender o transferir una vivienda, deberán certificar que esta no tiene deudas del condominio, mediante una escritura pública o en un certificado. También hay modificaciones en relación con el tipo de contabilidad, si bien actualmente no se exige llevar contabilidad en el sentido tradicional, el administrador debe llevar un registro de ingresos y egresos, como también lo relacionado con el personal contratado por el condominio. Se incorpora el tener que realizar una rendición de cuentas y un balance. Esto implica más trabajo para el administrador y probablemente contar con los servicios de contadores o auditores.
Aún no se aprueban los cambios para la ley, pero podemos concluir que el rol del administrador se ve fortalecido, donde se aumentan las exigencias y responsabilidades. Actualmente, no hay mayores exigencias para administrar una comunidad, lo que genera que muchos pseudo administradores se mantengan en ejercicio en el rubro, malogrando en muchos casos los condominios. Sin duda las nuevas exigencias ordenarán el rubro y las comunidades del país podrían al fin tener un administrador que mantenga correctamente el condominio y mejore la plusvalía
La administración dé tú comunidad debe ser llevada por personas que “sepan lo que están haciendo”, pudiendo ser una empresa de administración profesional o por personas que pertenezcan al condominio. Antes de tomar una decisión que pudiese “costar muy caro”, asesórese con los que sabemos. Consulte sin compromiso en este enlace. En Cómo administrar Condominios asesoramos a comités de administración, proteja su capital inmobiliario, y consulte por un diagnóstico gratuito de su condominio.
Luis Vallejos Kauer
Administrador Senior