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¿Cómo se vienen los gastos comunes para el 2023?

Cambiar al administrador del condominio ¿o apoyarse con asesoría externa?

Analizamos los principales factores que tendrán algún grado de incidencia, en el valor de los gastos comunes.

Factores analizados:

Nuevo proyecto de cotización previsional de 16%.
Aumento de IVA a servicios de administración
Reducción de jornada laboral a 40 horas semanales.
La nueva ley 21.442.-
La secretaria nacional de condominios y el registro nacional de administradores
La inflación.

¿Cómo se vienen los gastos comunes para el 2023?

Nuevo proyecto de cotización previsional de 16%.

Como se financiará el 6% adicional aplicable a las remuneraciones de los trabajadores de condominios, y como se verá afectado el gasto común.

El proyecto del gobierno de aumentar la cotización previsional de un 10% a un 16% busca beneficiar las pensiones de los futuros pensionados. Es decir, este aumento de un 60% del valor a ser provisionado mejorará las pensiones de quienes jubilarán en los próximos 30 o 40 años.

Para quienes ya están jubilados el gobierno del expresidente Piñera, creo el PGU, (Pensión garantizada universal). Que entrega un monto a los pensionados de $185.000.- en su inicio, este valor es reajustable por IPC, y actualmente sobrepasa los $190.000.- pesos. El gobierno del presidente Boric prometió aumentar este monto a $250.000.-

Según Chile atiende:

La Pensión Garantizada Universal (PGU) es un beneficio no contributivo, que es pagado mensualmente por el Instituto de Previsión Social (IPS) y al que pueden acceder las personas que tengan 65 años o más, siempre que cumplan los demás requisitos legales, independientemente de que tengan derecho a pensión o incluso de que se hayan pensionado o no.

Si la pensión base (calculada según la PAFE inicial) resulta ser igual o inferior a $660.366, la persona accederá al monto máximo de la PGU; en tanto que si la pensión base es mayor a $660.366 y menor que $1.048.200, la persona accederá a un monto reducido de PGU, en función de lo que le falte a la pensión base para igualar este último monto.

¿Cómo se financia la PGU?

Vía exenciones al mercado de capitales, al mercado inmobiliario, aplicación de IVA a prestaciones de servicios, impuesto a herencia y donaciones y la exclusión del pago de la sobretasa de impuesto territorial a los bienes de propiedad del Fisco.

¿Cómo operará en la práctica el aumento de cotización previsional?

Lo primero que hay que explicar es como se calcula el sueldo del personal de un condominio. Veamos un ejemplo del sueldo de un conserje con curso OS10:

Sueldo Base (o bruto)                   $520.000.-
Locomoción                                    $  60.000.-
Colación                                          $  60.000.-
AFC (contrato indefinido)           $  12.480.-

Costo total del sueldo
para el condominio                $652.480.-

Cuadro comparativo con proyecto de aumento de cotización previsional

El 6% adicional deberá ser aportado por el empleador, no está definido el mecanismo, pero no podrá ser descontado al sueldo actual, se podría aumentar el valor del sueldo bruto para que al descontar el aporte previsional el 16% deje el sueldo del empleado igual a como era antes.

Lo más probable es que se genere algún tipo de transición de un par de meses o años para que no impacte de lleno al mercado laboral. Las autoridades tienen la palabra.

Una configuración que se repite en muchos condominios es la siguiente; 3 conserjes trabajando en la semana, y 2 conserjes de jornada parcial para el fin de semana, más dos auxiliares de aseo.

Comparativa de valores


 En un condominio de unos 65 departamentos, el aumento resulta equivalente a unos $3.200.- por cada unidad.

Cuando hay feriados, aguinaldos, bonos, horas extras, estos valores son imponibles, es decir, se verán también incrementados en el nuevo 6%.

¿Cómo se vienen los gastos comunes para el 2023?

Aumento de IVA a servicios de administración

Otro factor a tomar en cuenta es que como uno de los factores que financian la PGU, está la de gravar con IVA, ósea aumentar con el 19%  (valor del IVA actualmente 19%)

Este aumento tributario, afectará a los administradores, empresas de administración que emiten facturas exentas o cualquier servicio que contrate el condominio con factura exenta.

En el caso de que el condominio tenga un servicio de administración de un valor, por ejemplo, de $700.000.- aumentará en un 19% quedando como resultado $833.000.- por ser este aumento un aumento tributario, no es imputable al valor del servicio prestado.

Siguiendo con el mismo ejemplo y que el condominio tenga 65 departamentos, el aumento del IVA sería equivalente a unos $2.050.- por cada unidad.

¿Cómo se vienen los gastos comunes para el 2023?

Reducción de jornada laboral a 40 horas semanales.

Otro proyecto emblemático para los trabajadores, corresponde a la reducción de jornada laboral de 45 a 40 horas semanales. Este proyecto busca entregar una mejor calidad de vida a las personas, con lo que estamos totalmente de acuerdo, pero en los condominios la realidad laboral tiene características que la hacen única. Volveremos sobre este punto más adelante, ya que pueden generarse repercusiones y efectos colaterales.

En un condominio los conserjes trabajan en turnos, siendo de 8 horas por día menos 30 minutos de colación, no imputable a la jornada laboral. Por lo que tendremos tres turnos por día, la configuración más común es esta:

De lunes a sábado 07:00 AM a 15:00 Horas – 15:00 a 23:00 horas – 23:00 a 07:00. Por lo general se ajustan los horarios, especialmente en la entrada y salida del turno de noche, por temas de seguridad y locomoción de quien debe retornar a su hogar.

De lunes a sábado tenemos el turno mañana y tarde, el turno de noche es de lunes a viernes (el nochero tiene saliente y libre)

Los fines de semana los turnos a ser cubiertos son sábado de noche, domingo, todo el día y la noche del domingo. Estos turnos por lo general son de 12 horas cada uno.

La disposición, según el código del trabajo, es que la persona contratada no podrá estar más de 11 horas en la instalación, esto es, 10 horas de trabajo más una hora como máximo de colación (no imputable a la jornada laboral).

Si el trabajador estuviese en la instalación 12 horas, se deberá compensar en una hora extraordinaria por turno realizado

La reducción de jornada a 40 horas por semana, cambia la configuración de la malla de turnos en conserjería. Los conserjes de semana trabajarán los tres turnos de lunes a viernes. Quedando a ser cubierto dos turnos del día sábado.

Si tomamos que un trabajador conserje con curso OS10, tiene un costo para el condominio de $652.480.- su valor por hora (tomando 180 horas por mes) es de $3.624.- la diferencia ser cubierta por semana es de dos turnos de 8 horas, es decir 16 horas por semana lo que equivale a $57.984.- por semana y $231.936.- por mes. Pero por lo general el valor del turno del fin de semana es más alto, unos $65.000.- (aproximadamente $52.000.- líquido)

Por lo que él valor de incremento del gasto común será de aproximadamente $260.000.- al mes.

Esta reducción de jornada se aplicará todos los empleados el condominio, en el caso de los auxiliares de aseo, sed deberá redistribuir la jornada laboral para que alcancen a hacer su trabajo en menos tiempo, o está la alternativa de contratar otra persona y distribuir todo el trabajo entre más personas, lo que redundará en un condominio más limpio

Un efecto que puede traer esta reducción de horas a ser trabajadas, es que algunos trabajadores determinen usarlas para trabajar en otro condominio. Muchos conserjes se desplazan a realizar turnos extras de un condominio a otro. Al ser consultados, la respuesta más recurrente es percibir más recursos financieros.

La nueva ley 21.442.-

La entrada en vigencia de la ley 21.442.- viene a definir una serie de nuevas exigencias para quienes administran condominios. Estas nuevas exigencias como son:

Presupuestos anuales, balances, tiempos de respuestas acotados a los residentes y una serie de nuevas obligaciones. Lo que redundará que algunos administradores deberán recurrir a la contratación de más personal especializado, por ejemplo, en área financiera. A lo que se sumará una mayor dedicación, es decir, más tiempo ocupado en cada condominio.

Necesariamente, esta profesionalización del rubro, derivará en honorarios más altos, es matemática simple, más trabajo = más recurso financiero.

Conjuntamente con la entrada en vigencia de la nueva le y 21.444.2.-  en abril del 2023 inicia la secretaría nacional de condominios y el registro nacional de  administradores.

Los condominios podrán realizar reclamaciones de los administradores, si consideran que hay malas prácticas. El Minvu, ministerio encargado de la secretaría nacional de condominios y del registro nacional de administradores, recibirá las reclamaciones con los debidos antecedentes de cada caso. El administrador deberá entregar las argumentaciones que correspondan, para lo cual tiene 15 días corridos. Una vez cerrada la reclamación, si corresponde, se sancionará al administrador aludido.

El registro nacional de administradores, será una exigencia obligatoria para poder administrar pertenecer al registro nacional de administradores. Solo estarán en el registro quienes cumplan con las exigencias y que no tengan temas legales pendientes.

Estas nuevas exigencias desincentivarán a los malos administradores, y las comunidades podrán solicitar antecedentes al Minvu cuando realicen selecciones para contratar un administrador. Además, que se generan barreras de entrada nuevas, donde ejercer como administrador es mucho más complejo.

Pero, estas nuevas exigencias y barreras se reducirá la disponibilidad de administradores, lo que generara una mayor demanda empujando el valor del servicio de administración. En el gremio de administradores de condominios Agacech, publican una tabla con un arancel referencial básico. Las comunidades que buscan administrador pueden comprobar si el valor que les cobra su administrador está por sobre lo recomendado o al contrario sub valorado. Otra herramienta es la calculadora de honorarios, donde se puede evaluar el condominio y entrega el valor de honorarios a cobrar.

La inflación.

Un factor a tener en cuenta es la inflación. Todo está interrelacionado en el mercado, al tener una inflación galopante los precios suben y suben. En los condominios se refleja en las compras de ´útiles de aseo, en los servicios básicos y también en lo necesario que resulta reajustar los sueldos del personal, no se trata de un aumento, sino de solo reajustar los valores, para que el sueldo del empleado siga teniendo el mismo poder adquisitivo.

El hecho que los gastos comunes estén indexados la canasta familiar básica, y en el entendido que se proyectan alzas en los próximos meses, el aumento contribuirá a aumentar aún más la elevada cifra de la canasta.

Sin duda se viene un periodo complejo económicamente, ¿pero hay luz al final de túnel?

Sí, y los gastos comunes se pueden optimizar. En Cómo Administrar Condominios te ayudamos.

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