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Cuando el administrador recibe un condominio nuevo, debe ser inicializado correctamente y por personas competentes y que conozcan del tema. La definición dé la tabla de alícuotas es definida por la inmobiliaria e inscrita en el conservador de bienes raíces, siendo parte integral del reglamento de copropiedad.
Aquí comienza el problema y el peligro de las alícuotas mal definidas en un condominio.
Por ejemplo un condominio edificio tendrá departamentos de diferentes tamaños, bodegas y estacionamientos. Los propietarios al comprar definen que comprar, supongamos un departamento y dos estacionamientos más una bodega.
La empresa inmobiliaria a medida que va efectuando las entregas
Debe informar al administrador que compro la persona para que integre las alícuotas correspondientes a los bienes adquiridos, en el sistema de gastos comunes del condominio. Así es mucho más simple para que en el futuro tener claridad si por ejemplo se vende una bodega o estacionamiento.
Si el proceso no es ejecutado correctamente se generaran diferencias
Que por lo general van en contra de la comunidad, definiendo una tabla de cobranza de gastos comunes inferior al 100%.
Por ejemplo 99,78%, lo que nos deja un 0.22% sin ser cobrado a los residentes. Si bien la diferencia es mínima al ser calculada en el total del gasto común pasa a ser importante.
Errores comunes
Si el gasto común total es de $10.000.000.- el 0.22% equivale a $22.000.- en un mes, en un año $264.000.- y en 5 años $1.320.000.- con solo un 0.22%. Me ha tocado ver en varias comunidades este tipo de errores, es común ver una tabla de alícuotas por un total por departamento que incluye el estacionamiento y bodega.
Al no cobrar el 100% de los ítems del gasto común a los residentes, se va mermando el fondo operacional. Si el gasto común del mes son $10.000.000.- y solo se recaudan $9.978.000.- los $22.0000.- restantes, saldrán de alguna parte debido a que pagamos a los proveedores y empleados sus facturas y sueldos, pero iremos rebajando el valor del fondo operacional cada mes.
