Los plazos en la cobranza de Gastos comunes y Los convenios de pago.
Los plazos en la cobranza de Gastos comunes y Los convenios de pago.
El plazo de cobro de gastos comunes pendientes es hasta de 3 años.
Los convenios de pago.
El convenio de pago para que tenga validez legal, debe ser formalizado en acta de asamblea y reducida escritura pública.
Se debe establecer claramente el monto adeudado y la forma de pago. Este convenio debe quedar en acta reducida a escritura pública, para así convertirse en título ejecutivo, lo que puede generar una demanda en caso de no pago. El acta podrá ser realizada en asamblea o en una reunión de comité por ser un tema de asamblea ordinaria.
El comité de administración según la ley de copropiedad Nº19537 en su Artículo 21.-
El Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria.
El comité de administración cuenta con las atribuciones necesarias para realizar el acta y posteriormente reducir a escritura pública, dejando así establecidos los convenios de pago, el acta al estar debidamente protocolizada para que constituya un título ejecutivo, en caso de no pago se puede demandar al deudor.
Por otra parte, si el administrador realiza un convenio de pago con el moroso, solo establece este convenio en carácter probatorio, no como un título ejecutivo.
El convenio de pago debe contemplar todas las cuotas morosas, por ejemplo si un arrendatario acordó pagar la última cuota, podría terminar con la deuda.
El juicio ejecutivo;
Código de Procedimiento Civil Artículo 434.
El juicio ejecutivo tiene lugar en las obligaciones de dar cuanto para reclamar su cumplimiento se hace valer alguno de los siguientes títulos:
1°. Sentencia firme, bien sea definitiva o interlocutoria;
2°. Copia autorizada de escritura pública;
3°. Acta de avenimiento pasada ante el tribunal competente y autorizada por un ministro de fe o por dos testigos de actuación;
4°. Instrumento privado, reconocido judicialmente o mandado tener por reconocido. Sin embargo, no será necesario este reconocimiento respecto del aceptante de una letra de cambio o subscriptor de un pagaré que no hayan puesto tacha de falsedad a su firma al tiempo de protestarse el documento por falta de pago, siempre que el protesto haya sido personal, ni respecto de cualquiera de los obligados al pago de una letra de cambio, pagaré o cheque, cuando, puesto el protesto en su conocimiento por notificación judicial, no alegue tampoco en ese mismo acto o dentro de tercero día tacha de falsedad.
Tendrá mérito ejecutivo, sin necesidad de reconocimiento previo, la letra de cambio, pagaré o cheque, respecto del obligado cuya firma aparezca autorizada por un notario o por el Oficial del Registro Civil en las comunas donde no tenga su asiento un notario.
5°. Confesión judicial;
6°. Cualesquiera títulos al portador, o nominativos, legítimamente emitidos, que representen obligaciones vencidas, y los cupones también vencidos de dichos títulos, siempre que los cupones confronten con los títulos, y éstos, en todo caso, con los libros talonarios.
Resultando conforme la confrontación, no será obstáculo a que se despache la ejecución la protesta de falsedad del título que en el acto haga el director o la persona que tenga la representación del deudor, quien podrá alegar en forma la falsedad como una de las excepciones del juicio; y
7°. Cualquiera otro título a que las leyes den fuerza ejecutiva.
Según el código de procedimiento civil 434 N°7 se establece claramente.
La ley de copropiedad establece el mérito ejecutivo del título.
El artículo 27 de la Ley 19537 establece que la copia del acta donde se asienten las decisiones de la asamblea sobre los gastos comunes tendrá mérito ejecutivo. De allí que se mencione que exista un mérito ejecutivo en el cobro de gastos comunes. Esta acta debe estar autorizada por el Comité de Administración o el administrador de condominios.
Pero ¿qué es el mérito ejecutivo?
El mérito ejecutivo es esa potestad que se le da a un documento para exigir o ejecutar a nivel judicial la obligación que contiene, puede ser un contrato, título, valor o documento. Esto viene del Título ejecutivo, que representa el documento legal que exige una obligación, pero que solo una Ley puede crear.
¿Los avisos de cobro de gastos comunes tienen mérito ejecutivo?
Sí, incluso, estas pueden ser comprendidas para el proceso judicial que se abre en caso de morosidad de gastos comunes.
Ahora, la validez legal tendrá vigencia siempre y cuando ambos documentos (actas y notificaciones de cobro) tengan la firma del administrador.
La prescripción de los gastos comunes.
En Chile lo que prescribe es el derecho de cobrar una deuda, no la deuda en sí.
Pero ¿qué significa prescribir?
Desde el enfoque legal
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