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Durante el periodo de pandemia se tramitó una ley que impedía el corte servicios básicos por deuda de gastos comunes. Aun cuando esta norma solo estaba dirigida a los quintiles de menos ingresos y que no pagan gastos comunes debido a que mayoritariamente no habitan en condóminos. Las distribuidoras eléctricas no realizaron los cortes a solicitud de los administradores de condominios.

A partir de lo proximos días se reanudaran los cortes de energía a los morosos.

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Qué indica la ley.

La Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, regula la forma en que el Administrador del Condominio solicita a la Empresa Distribuidora el corte del suministro eléctrico por deuda de gastos comunes, invocando el artículo 5°.

“El Reglamento de copropiedad podrá autorizar al Administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes”

Para que el Administrador pueda suspender directamente el servicio eléctrico, será indispensable que el condominio dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio. En el evento que el condominio no dispusiere de los indicados sistemas de control, serán las empresas que suministran el servicio respectivo, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración, quienes deberán suspender el servicio que proporcionan a aquellas unidades morosas en el pago de los gastos comunes.

No se arriesgue a multas o demandas, aquí puede revisar ¿Cómo se debe cortar el suministro eléctrico a un moroso? – Como Administrar Condominios?

¿Qué son los sistemas propios de control?

Se refiere a que el condominio cuente con un sistema propio que permita el corte de suministro. Por ejemplo si el condominio tiene solo un medidor de electricidad general, y cada unidad posee un remarcador. Un sistema como este se cataloga como suministro eléctrico comunitario.

“Por ejemplo un condominio de parcelas, con un empalme general en el condominio, con su propio transformador, solo llega una cuenta de electricidad. La comunidad adquiere remarcadores y se habilitan uno en cada parcela”

La comunidad paga a la compañía que suministra el servicio un cobro mensual correspondiente al total consumido por el condominio.

La administración deberá realizar las lecturas de consumo de cada unidad y realizar el cobro en el gasto común correspondiente. El valor del kilowatt podrá ser definido como lo estipule el reglamento de copropiedad, si no está definido según acuerde el comité de administración.

La administración deberá prorratear la diferencia de energía entre el valor total de la cuenta y la sumatoria de las lecturas a cada unidad, esta diferencia corresponde a la electricidad consumida en áreas comunes, sala de bombas y la caseta de guardias por ejemplo.

Solo en casos como el expuesto el administrador podrá “bajar el interruptor”.

Aproximadamente solo el 1% de los condominios cuentan con medios propios de electricidad

Por el contrario, y como ocurre en la mayoría de los condominios, cada unidad cuenta con un medidor, en el caso de los edificios agrupados en un shaft, el administrador deberá solicitar a la compañía que presta el servicio la solicitud de corte de suministro.

Vuelven los cortes por deuda de GGCC

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Con el término del estado dé excepción y las nuevas directrices del ministerio de salud, las compañías suministradoras de electricidad volverán a realizar los cortes de energía eléctrica, tal y como lo señala la ley de copropiedad.

¿Cómo se debe realizar al aviso de corte al moroso?

El administrador del condominio deberá presentar a la compañía que suministra el servicio de energía eléctrica, por escrito la solicitud de corte de aquellas unidades que se encuentren morosas en tres o más cuotas continuas o discontinuas de los gastos comunes. Dicha solicitud deberá contener la siguiente información:

Documentos necesarios para solicitar el corte:

Se debe anexar la copia del aviso interno de corte, entregado por el administrador de la comunidad, a cada una de las unidades para las cuales se requiere el corte.

– Fecha solicitud de corte.
– Dirección, número de cliente y número de medidor de cada una de las unidades para las que se requiere el corte.
– Nombre y teléfono de contacto de la administración.
– Número de Carpeta que proporciona el proveedor del servicio de energía eléctrica.
– Nombres y firmas originales del administrador y mayoría del comité de administración.

administrador de condominios

Herramientas legales para mantener la morosidad de gastos comunes baja.

  1. Aplicación de intereses al saldo en mora del gasto común.
  2. Corte de energía eléctrica por deuda de gasto común de tres meses en adelante.
  3. Demandas judiciales, la colilla de GGCC tiene mérito ejecutivo.

Los condominios desde que se inician, siempre y cuando el inicio haya sido realizado por un administrador con experiencia, cuentan con un fondo operacional o también llamado fondo dé inicio. Al momento de recibir su propiedad el propietario deberá cancelar en el primer gasto común la cuota de este fondo. Algunas inmobiliarias lo cobran al propietario al momento de cerrar el trato de venta y los transfieren al administrador para que pueda mantener operativo el condominio.

Otras inmobiliarias definen y asignan un monto calculado junto al administrador los gastos que deberá afrontar. Al inicio el condominio es en un 100% de la inmobiliaria ellos pagarán la totalidad del gasto común. En la medida que se van entregando propiedades el administrador va a cobrando a cada propietario el valor del fondo de inicio, el cual deberá ser devuelto a la inmobiliaria en la medida que se van entregando propiedades.

El pago del gasto común es solo la recuperación de los fondos gastados el mes anterior, por lo que recomiendo eliminar algunas malas prácticas de algunos administradores. En el entendido que el GGCC es mes vencido, ósea lo que se gasta en enero se cobra en febrero, algunos condominios trasladan la fecha de vencimiento a los últimos días del mes. Esta práctica solo aumentará la morosidad, el residente debe pagar el gasto común los 10 días de ser emitido, y la emisión debería ser como máximo los días tres o cinco cada mes, así la fecha de vencimiento no debería pasar del día 15. 

sala de bombas

Cuando el gasto común no se paga oportunamente.

Una comunidad sana financieramente, no debería tener morosidad, lo que es una utopía, la realidad muestra otra cosa, las comunidades más sanas financieramente tienen de un 20% de un gasto común hacia abajo en morosidad. Es común apreciar comunidades que la morosidad sobrepasa uno o más gastos comunes en morosidad. 

¿Qué pasa si la morosidad es alta?

El condominio no podrá afrontar gastos imprevistos de alto valor, o, peor aún no se podrán mantener adecuadamente las áreas comunes. Es común ver en condominios que el comité de administración, en un afán de generar “caja” reduce los gastos al mínimo, cambiando proveedores por precio, realizando reparaciones al menor valor posible. Esto como dice el dicho “pan para hoy es hambre para mañana”.

Si bien se generará un menor gasto, lo que bajará un poco el valor del gasto común, dejando contentos a los residentes momentáneamente.  Pero como las reparaciones y mantenciones fueron realizadas lo más económicamente posible, la posibilidad de falla es mayor. Y lo más seguro es que sea necesario en el corto plazo realizar nuevamente las reparaciones, pero esta vez “un trabajo bien hecho” y por su puesto a un valor mayor, conjuntamente se determina cambiar proveedores y mantenedores por empresas de mayor trayectoria y prestigio. Los residentes ya no están tan felices, fue necesario reparar nuevamente y contratar un mantenedor de mayor valor. El gasto común subirá y el dinero de la reparación inicial a la basura.

El valor del gasto común.

Cada comunidad es independiente y por lo tanto tendrá un valor de gasto común relativo a su estructura organizacional e instalaciones. La administración debe ser realizada siempre por administradores profesionales. Una comunidad no puede ser administrada desde la pasión o el capricho. Si no profesionalmente, con proveedores adecuados y personal idóneo.

La comunidad no puede determinar su funcionamiento versus un valor de gastos comunes, por ejemplo “en nuestro condominio el valor el GGCC es de $50.000. y no puede subir, si no se va el administrador”.

El valor del gasto común es el resultado de una serie de ítems y gastos realizados en el mes y que son cobrados el mes siguiente. Si el valor del gasto común es muy alto para algunas personas, el problema no se soluciona bajando artificialmente el valor del GGCC, las personas deben vivir donde sus ingresos le permitan pagar el GGCC sin problema.

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Luis Vallejos Kauer 
Administrador Senior 

 

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