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Servidumbre de Tránsito o de paso en condominios se aplica también a los condominios, a veces se hace necesario delimitar un área de libre acceso.
Servidumbre de Tránsito en condominios.
CONCEPTO:
De acuerdo al artículo 820 del Código Civil la servidumbre es:
un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.”
La doctrina por su parte define las servidumbres de tránsito de la siguiente forma:
Es el derecho concedido por la ley al dueño de un fundo que se halla destituído de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, para exigir el paso por alguno de éstos, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su fundo, previa la correspondiente indemnización.”
En palabras sencillas, cuando lo que motiva éste gravamen, en contra de un predio, es la necesidad que tiene otro predio, para tener acceso con el camino público, se ésta frente a una servidumbre de tránsito.
La servidumbre de tránsito tiene el carácter de discontinua, porque para ejercerla requiere de un hecho actual del hombre. Por esta razón, esta puede adquirirse solo por un título, no por la prescripción, que es un modo de adquirir el dominio.
CLASIFICACIÓN:
De acuerdo al artículo art. 831 del código civil, las servidumbres pueden ser:
- Naturales: aquellas que provienen de la natural situación de los lugares;
- Legales: aquellas que son impuestas por la ley, por ejemplo la servidumbre de tránsito. Por esta razón el propietario del predio sirviente puede ser obligado a que dicho predio soporte la servidumbre, aún en contra de su propia voluntad, o;
- Voluntarias, aquellas que son constituidas por un hecho del hombre.
REQUISITOS E INDEMNIZACIÓN:
Para la procedencia de una servidumbre de tránsito, se requiere cumplir los siguientes requisitos, de acuerdo al artículo 847 del código civil:
- La existencia de dos predios, uno dominante (el que requiere acceso) y otro sirviente (el que impide el acceso);
- Que pertenezcan a diferentes dueños, y
- Que el impedimento sea de tal naturaleza que el predio dominante se encuentre desprovisto totalmente de todo acceso con el camino público.
De acuerdo a la jurisprudencia el requisito fundamental para la servidumbre de tránsito es que el predio dominante se encuentre desprovisto totalmente de toda clase de comunicación con el camino público. Al respecto la jurisprudencia señala que aquello tendría lugar cuando el predio dominante sólo tiene una salida verdaderamente impracticable, dada la topografía del terreno, o que para habilitarla exija gastos excesivos y desproporcionados en relación con el valor del predio y del terreno necesario para la servidumbre y resarcimiento de todo otro perjuicio.
Por tanto, la regla general es que éste tipo de servidumbres da derecho a una indemnización, por su carácter obligatorio.
La excepción se encuentra señalada en el artículo 850 del código civil, a saber: en el caso de que se vendiera o se permutara alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que lo poseían proindiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino público, se entenderá concedida la servidumbre de tránsito a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna.
EXONERACIÓN:
De acuerdo al artículo 849 del código civil, en el caso de que se conceda la servidumbre de tránsito en conformidad a los artículos precedentes, y llegáse a no ser indispensable para el predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que, al establecerse ésta, se le hubiere pagado por el valor del terreno.
El artículo 847 del C. Civil dispone lo siguiente: “Si un predio se halla destituido de toda comunicación con el camino público por la interposición de otros predios el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre y resarciendo todo otro perjuicio”.
Fuente:https://derecho-chile.cl
La servidumbre de tránsito en condominios.
Tal y como lo indica la norma, en los condominios en determinadas circunstancias se hace necesario habilitar servidumbres, por ejemplo donde existen instalaciones que por su ubicación geográfica quedan sin acceso. Para estos casos las inmobiliarias definen las servidumbres de paso en el reglamento de copropiedad.
En una comunidad de casas en el sector de Lo Campino, (santiago-chile) el reglamento definía las servidumbres, también existían multas en caso de no permitir el paso o de cubrir los accesos impidiendo el acceso.
El concepto de las servidumbres como podemos ver, no solo se aplica a caminos de acceso, sino también a prevenir el bloqueo al acceso de instalaciones de toda la comunidad. Es una labor primordial del administrador de condominios, la aplicación de estas normas definidas en el reglamento de copropiedad. En Cómo Administrar Condominios entregamos la asesoría necesaria para todos los temas relacionados con la copropiedad.
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Luis Vallejos Kauer
Administrador Senior